物业管理是社区治理的重要内容，是一项涉及千家万户切身利益的民生工程，也是一项需要齐抓共管的系统工程。然而，近年来，住宅小区物业服务各类矛盾纠纷多发，个别甚至发展成诉讼，症结究竟在哪儿？

在市政协昨天举行的“请你来协商”活动暨委员月谈会上，专家、政协委员和社区、物业、业主及群众代表进行“望闻问切”，为住宅小区物业服务各类矛盾纠纷找病症、开药方。

物业服务品质和业主期待

有差距如何解

“业主需求与物业落实有差距，是造成住宅小区物业服务矛盾纠纷的重要原因。”一位市政协委员说，有的物业企业为压低成本，缩减保安、保洁人员，导致小区管理、保洁不到位，卫生死角长期存在；有的小区停车位紧张，经常出现乱停车，进而出现堵住小区通道的情况；有些业主经常把物品堆放在走廊和通道上，占用公共空间，影响其他业主通行。有政协委员认为，一旦业主向物业反映这些问题，而物业又没有及时妥善解决，或者问题解决不彻底，同类型问题反复出现，物业与业主之间的矛盾就会不断激化。

有政协委员指出，部分物业企业存在一定程度“越位”现象，在处理问题时不听取业主委员会的意见，随意侵害业主权益，给业主生活带来困扰。

政协委员们建议，要增强透明度，推动物业财务和物业服务事项公开，并加强对物业企业的考核管理，并将考核结果进行公开公示，作为小区选择物业的重要依据。同时，实施物业服务质量“红黑榜”制度，督促物业服务水平提升。

业主不满意 物业不盈利

难题如何破

物业服务费是物业企业运营的“血液”，保障着小区内公共事务的正常运行，垃圾清运、绿化维护、公共设施保养等离不开它的支撑。同时，物业服务费的涨跌又与每名业主切身利益息息相关，这使得物业费成为较为敏感的社会热点问题。

物业作为劳动密集型产业，物价和人工支出逐年上涨。政协委员们在调研中发现，我市不少小区的物业费标准低于每月1元/平方米，一些老旧小区每月0.2元/平方米至0.3元/平方米的物业费标准竟十多年不变，物业企业却迟迟难以提高物业费来抵消成本，自身生存与发展空间被日益挤压，所提供的服务质量和水平难以保证，引发业主的投诉或拒缴物业费。

“低收入导致物业人员缺乏客户意识、服务意识，进而产生更多的矛盾纠纷。”一位市政协委员认为，住宅小区业主不满意、企业不盈利的“恶性循环”问题，日益成为住宅小区物业服务中的主要矛盾，严重影响小区的和谐发展。

政协委员们建议有关部门出台物业服务“质价相应”菜单式、多层次的物业服务价格指导意见，积极探索推进物业管理酬金制，引导实行酬金制物业服务模式的升级方式，通过公开透明的物业服务及收费新模式，推动物业服务水平和业主满意度进入“良性循环”。

小区业主委员会

运作如何更规范

小区管理，关键在自治。政协委员们在调研中发现，目前小区居民“自治”意识薄弱，部分小区至今未成立业委会；部分小区虽然已经成立业委会，但业主参与积极性不高，致使许多决策事项久拖不决；部分小区对业委会运行缺乏监管。

“业主委员会作为代表全体业主沟通物业、监管物业的自治主体，本应充分发挥沟通、协调、监督功能，促进小区物业服务矛盾纠纷就地化解、及时化解，但现实情况是，业委会运行情况普遍不理想。”一位市政协委员在调研中发现。

政协委员们为此建议，要强化对业委会改选的指导，支持和引导业主中优秀党员通过法定程序成为业主代表、业委会成员，推动符合条件的社区党组织成员或者小区内在职党员通过法定程序担任业委会主任等重要职务。有条件的业委会可以成立功能型党支部，充分发挥党员的积极性和先锋模范作用，带动小区党员干部形成向上的治理合力。通过业主自治能力的有效提升，形成业主与物业服务企业平等对话、理性沟通、按照市场规律合作的良好氛围。